文前提要：在中国经济出现明显下行趋势的背景下，有关方面出台了一系列鼓励住房消费的政策，包括降低交易税费、调低首付比例和加大贷款利率优惠幅度等。这些政策会给购房者带来多少实惠，有会对房产市场产生什么样的影响呢

    10月22日的夜晚绝对是不平静的，因为来自有关方面的一系列政策组合拳打破了房地产市场的沉寂。而这，完全是为了启动“每况愈下”的住宅消费。

    根据10月22日晚财政部网站公布的消息显示，一系列对住房 消费极为有利的财税政策将从下月初开始执行，如契税税率降低，减免印花税以及土地增值税；此外住房消费贷款利率优惠幅度加大（包括降低住房公积金贷款利率），以及首付款比例调低等，此举旨在减轻购房负担。与此同时，中央政府还放权地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，这也是一项潜在的利好。

    那么，随着这些政策的出台，对购房者来说能减轻多少负担？未来可能还会有哪些优惠措施？接下来楼市的趋势如何？为此记者进行了一系列采访。

 房产新政鼓励住房消费

    内需，拉动内需！而房地产市场已经成了拉动内需的“急先锋”。日前，财政部出台了10项举措拉动内需，其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。种种迹象表明，在当前经济下行的大背景下，房地产又被委以了“重任”。

    根据这些政策，财政部、国家税务总局对个人住房交易环节的税收政策作出调整，自2008年11月1日起，对个人首次购 买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

    与此同时央行也出台新规扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。另外财政部还特别指出，地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策，这样地方政府而言可以根据当地实际情况，制定更为灵活的优惠政策来为自住住房消费减轻负担。

    其实早在此前，各地都相继推出了一些“措施”来刺激住房消费，而此次在国家层面打响了“发令枪”后，相信各地都会有一些相关的跟进措施出台。上海的行动颇为迅速，当晚便出台了相应的鼓励住房消费措施，其中除了囊括财政部一系列政策外，同时还有对个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税和个人所得税（唯一生活用房）；以及免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费，包括交易手续费、住房登记费等。

  财政部自住住房消费优惠政策：

    ●首付：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例减至20%（原比例30%）

    ●利率：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，个人住房消费贷款利率可优惠至基准利率的70%（原比例为85%），个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点

    ●减税：首次 购买90平米以下普通住房契税统一下调到1%（原1.5%）

    ●免税：个人买卖住房暂免征收印花税（原比例0.05%），个人销售住房暂免土地增值税

    那么，几大部委为何会在当前出台这样一系列措施，而且力度又这么大呢？其实当前楼市交易萎缩，已经出现了非常许多“危险”的迹象，这一点我们从9月楼市的走势中已经可以得到印证。从9月各个城市楼市的走势来看，大多数城市房价环比均出现了下降。

    根据中国房地产指数系统的统计，9月北京供应量大幅增加，但整体行情还是不容乐观，房价下挫；而在上海，商品住宅成交量延续着下滑趋势，同比下降幅度持续扩大，该月商品住宅成交量仅相当于去年同期的3成，环比也下降近两成；深圳的形势更是不乐观，9月深圳新建住宅无论环比还是同比，开盘量和成交量均有所回落。很显然，如果任由这一态势发展下去，不仅对启动内需不利，而且还会影响到整个中国经济大环境的安全系数。所以在当前激活楼市，也就成了当务之急。

   降低购房负担实惠有多大

    那么，这些政策的出台会让购房者降低多少负担呢？从目前这些政策来看，我们可以把它分为“全国版”和“地方版”。其中“全国版”是基础，“地方版”的优惠幅度更大。接下来，我们就拿上海来举个例子。

    假设购房者陈文在上海内环线内购买一套面积为89平方米、总价为150万元的二手房（普通住宅），在财政部出台税费减免政策前后，其购房成本 会有何不同呢？我们通过计算来具体分析。

    首先是税费的调整和减免，会让购房者的税费支出减少。契税的减少，按照此前的标准，购买普通住房的税率为1.5%，而减免之后为1%，那么这一项的节省费用为：1500000×（1.5%-1%）=7500元。

    其次是印花税已减免。印花税的税率为0.05%，那么由此可节省的成本为：1500000×0.05%=750元。根据上海有关规定，陈文购房时同时还会减免住房登记费80元，减免权证贴花5元（可见表1），以及交易手续费2.5×89=222.5元。

    通过上述计算，上海购房者在税费方面可减少8557.5元，而如果根据“全国版”，其目前只减免契税和印花税，两项总共为8250元，相对要少一些。

    不过对卖家来说，上海的 “地方版”还会获得更大的优惠。根据上海市对房产营业税以及个税的减免，按照目前的征收标准，两者相加可达6.55%（1％＋5.55%），以出售150万元的房产计算，卖方可节省税费开支98250元。上海美联物业副总经理黎志贤表示，营业税和个税的减免，对房产交易环节交易成本的减少作用更大。而从另外一个角度来考虑，等于对房价打了93折。由此可以预见，如果未来其他城市如北京、广州等地也在此做出类似的规定，将会在一定程度上刺激住房消费。

  表1 上海首次购买普通住房（90平方米以下）税费减免项目一览表 单位：元

    项目 调整前 调整后

    总价 1500000 1500000

    契税 22500 15000

    印花税 750 0

    住房登记费 80 0

    权证贴花 5 0

    交易手续费 222.5 0

    减免费用 8557.5

    另外还有一个对购房者极为有利的就是利率水平的下浮，将会减少利息支出，也降低了购房成本。根据政策规定，购买普通住宅的贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，与原来的0.85倍相比，有较大幅度的优惠。目前最新的长期贷款利率为7.47%，假如陈文首付50万元，申请按揭贷款100万元，贷款期限为30年（等额本息还款法），如按照此前0.85的优惠幅度计算，贷款利率为6.3495%，共需支付1239930.96元的利息，每月还款额为6222元；而如果以基准利率的0.7倍计算，贷款利率为5.229%，则共需支付利息983253.37，每月还款额为5509元。综合对比发现，利率进一步下浮之后，将会减少利息支出256677.59元，每月贷款支出可减少713元。

   还有哪些政策未出台？

    财政部提到，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，这给人以很大的想象空间。那么未来还有哪些政策可能会落地呢？

    复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，新政中有关“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”尤其值得关注，此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，这也意味着地方政府将在未来为激活楼市可以发挥更大的 作用。虽然目前无从得知有哪些政策可能会出台，但是我们可以从此前楼市在低迷期时，政府采用过的一些优惠政策里，找到一些答案。

    “购房退税”是否会重出江湖。“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，当时政府旨在鼓励高收入者积极购买住房。其大致内容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。其实这种优惠政策在国外一直存在，如美国、澳大利亚等国家，购房都能享受到退税优惠。

    土地增值税已经减免了，那么对于二手房交易过程中的个人所得税、房产营业税来说，未来是否也会列入减免范围之内呢？其中值得注意的是，上海对符合条件的已经实行减免了，那么全国范围内何时全面铺开？要知道，个人所得税、房产营业税也跟土地增值税一样，是在对楼市进行宏观调控之后才开始恢复征收的，而在此之前，一直处于“减免”状态。

    购房财政补贴是否会全面启动。目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，如南京规定：凡是在2008年10月1日到2009年9月30日购买普通商品房，可按面积获得相当于总房价0.5%～1%不等的“补贴”。

    购房送户口是否会大面积展开？购房送蓝印户口这类优惠政策此前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用。而目前在厦门、常州等地，类似的政策被当成刺激楼市的“杀手锏”而在使用。可见，未来不排除大面积出台这种政策。

    房价会再次大涨吗？

    政府出台对楼市利好的政策，会不会导致房价再次反转大涨呢？专家们的看法是可能性不大。专家认为，政府将会更加注重调节艺术，在防止房价大幅回落的同时，也不会促使房价反转大涨。不过专家表示，政策的出发点还是希望交易量有所放大。

    中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时表示，政府不会希望房价大跌，但同样也不会希望房 价大涨。“大跌和大涨对房地产的发展都没有好处，都不利于房地产市场的发展。”他说。在他看来，此次政府调低住房交易税费，其目的是稳定楼市，同时是楼市交易恢复到正常水平。

    至于当前人们普遍感到房价太高，难以承受，专家表示这与政府的调控艺术有关。在华伟看来，政府在稳定楼市的同时，还要加大住房保障体系的建设，以及着手提高居民收入，“要把居住问题与房地产市场分开，该是政府负责的就不能推给市场。”他如是说。

    广州知名房产专家韩世同更是谨慎表示，楼市不会由此而出现回升。在他看来，政府的意愿不是要让楼市重新回到两年前的状态，投机盛行，房价飞涨，而只是要将当前房价回落的速度控制在合理范围内，以免出现大起大落的不利情形。

    专家认为，考虑到目前国际金融形势不容乐观，外部经济受到影响，因此有效刺激内需、促进消费会成为政府采用的主要手段。在这种背景下，房地产方面的成交量回升是政府需要考虑的一个方面。华伟表示，国务院降低住房交易税费，在一定程度上是让房产交易有所回升，让有能力的购房者进入市场。牛凤瑞也表示，政策的调整对房产成交量的回升会有帮助。

    不过与此同时不少市场人士认为，在当前相关政策的作用下，楼市中“看涨型”物业的优势会逐步体现出来。上海德佑地产有关人士表示，近期上海内环线以内区域的优质楼盘价位波动幅度并不大，价格较为坚挺。这位人士分析认为，随着政策发挥作用，市场行情稳定之后，优质“看涨型”物业的优势会更加明显。